Hồi năm 2019, có một hợp đồng một căn hộ 80m2 tại quận 7, chốt giá trọn gói 350 triệu đồng. Khi nghiệm thu, tổng chi phí thực tế đội lên 470 triệu đồng, tôi lỗ gần 100 triệu đồng chỉ do một lỗi nhỏ ở khâu đo đạc phòng bếp. Nói thẳng, từ vụ đó tôi ngộ ra không ít bài học mà giờ đây tôi dùng cho từng hợp đồng. Làm #keyword# không chỉ là cầm bản vẽ rồi đóng tủ, nó là cả một quá trình tính toán chi li đến từng centimet.
Tại sao báo giá trọn gói của tôi thường tăng thêm 20-30% sau khi thi công
Tôi phân tích 30 hợp đồng gần nhất thì thấy 27 trên 30 cái tăng chi phí ngoài kế hoạch. thi công nội thất chung cư tại hà nội do hàng đầu chính là tường chung cư hiếm khi thẳng như trên bản vẽ. Tôi còn nhớ căn hộ tại Vinhomes Central Park, tường phòng khách lệch tới 4cm, vậy là hệ tủ bếp làm lại phần chân đế tốn thêm 12 triệu tiền gỗ lẫn công thợ. Bên cạnh đó, hệ số hao hụt nguyên vật liệu ở chung cư cao tầng cao hơn nhà phố rõ rệt. Vì thang máy chật, giới hạn tải trọng, tôi phải cắt nhỏ tấm MFC thành nhiều mảnh rồi ráp lại tại công trình, tốn thêm 5-7% vật tư. Đó là chưa nói vấn đề chủ nhà đổi thiết kế giữa chừng. Có ông khách ở Landmark 81 đang làm phòng ngủ thì muốn đổi từ sồi tự nhiên sang óc chó, số tiền chênh cộng thêm tiền công tháo lên đến 40 triệu. Tôi học được một điều: bắt buộc ghi rõ trong điều khoản rằng tất cả thay đổi đều tính thêm phí theo bảng giá riêng. Tóm lại, đừng bao giờ tin vào con số chốt giá nếu chưa khảo sát kỹ hiện trạng căn hộ.
Cách tôi tách bạch phần 'thô' và phần 'tinh' để không ai phàn nàn về hợp đồng
Sau cú lỗ 100 triệu kia, cách làm của tôi thay đổi hẳn cách ký hợp đồng. Giờ đây, tôi chia tách gói thầu thành hai phần rõ ràng: phần cơ bản gồm thạch cao, sơn, nền và phần hoàn thiện gồm tủ bếp, kệ tivi, cửa phòng. Mỗi phần tôi liệt kê chi tiết từng chủng loại vật liệu, từng đơn giá và tiến độ dự kiến. Ví dụ, khi làm phần thô cho một căn hộ diện tích 75m2 ở quận 2, tôi ghi cụ thể số bao xi măng, số tấm thạch cao, kể cả loại sơn lót cũng ghi rõ nhãn hiệu rõ ràng. có một lần, một chị khách ở quận 9 giữa thi công muốn thay toàn bộ nền gạch từ 60x60 lên 80x80. Theo cách cũ, tôi sẽ phải chịu khoản chênh lệch tầm 25 triệu. Nhưng vì hợp đồng tách bạch, tôi chỉ cần đưa ra điều khoản về thay đổi vật liệu, tính lại đơn giá và cộng thêm 3 triệu tiền công tháo dỡ. Khách hàng không những không phàn nàn mà còn thấy hợp tình vì mọi con số đều có cơ sở. Điều thú vị là, từ đó, chị ấy giới thiệu thêm ba căn hộ trong cùng tòa chung cư. Kinh nghiệm của tôi đơn giản là: càng minh bạch bao nhiêu, càng ít tranh cãi bấy nhiêu.
Những khoản phí ngầm ít ai nói khi thi công chung cư cao tầng
Ngoài chi phí vật liệu lẫn nhân công, vẫn còn cả đống khoản phí ngầm mà khách hàng không lường trước. Trước tiên là phí bảo lãnh nộp cho ban quản lý tòa nhà. Tại nhiều chung cư cao cấp, khoản tiền này từ 5 đến 10 triệu, không được hoàn lại nếu đội thi công vi phạm quy định giờ giấc. Rồi phí vận hành thang máy trong giờ hành chính. Có những tòa chỉ cho phép tôi vận chuyển vật tư từ 10 giờ đêm đến 6 giờ sáng, mà tiền này tính từng lượt, mỗi lượt 200-300 nghìn. Tôi nhớ có lần phải bê toàn bộ gỗ MFC vác lên tầng 23 lúc 2 giờ sáng vì thang máy tải hàng hư giữa đường, tiền phát sinh 8 triệu đồng tiền công bốc vác thêm mà không dám kể với chủ nhà. Chưa hết, còn phí xử lý bụi rò rỉ sang căn hộ bên cạnh. Có một căn hộ ở quận 4, bụi từ phòng tôi thi công bay qua khe cửa phủ bụi lên sofa nhà bên cạnh. Tôi phải trả 3 triệu tiền giặt thảm cho gia đình kia mới yên chuyện. Vì thế tôi khuyên bất kỳ chủ nhà nào chuẩn bị làm nội thất nên hỏi tôi trước về mấy khoản phí này, để khỏi bị sốc khi nhận bảng kê cuối kỳ.
Làm thế nào để chủ nhà ở chung cư kiểm soát tôi mà không cần giám sát riêng
Nói thật lòng, chẳng phải nhà thầu nào cũng xấu, nhưng chủ nhà vẫn nên tự giám sát để bảo vệ túi tiền của chính mình. Cách đơn giản nhất là lập checklist theo dõi tiến độ mỗi tuần. Tôi hay khuyên khách hàng của tôi chụp hình trước khi lấp ống nước và trước khi đổ trần thạch cao, vì sau khi bít thì chẳng thấy gì nữa. Có một anh kỹ sư tại quận 7 nhờ tôi làm căn hộ 90m2, anh ấy xài một ứng dụng quản lý công trình free tên là PlanGrid, anh chụp ảnh mỗi ngày và ghi chú từng vị trí ống nước, ống điện. Nhờ đó, khi tôi lỡ tay đặt sai vị trí ổ cắm trong phòng ngủ, anh ấy phát hiện ngay trong ngày hôm đó, tôi sửa lại mất đúng 2 tiếng thay vì phải đục tường cả mảng nếu để lâu. Anh ấy nói với tôi nhờ cách này mà anh tiết kiệm được khoảng 50 triệu so với dự toán lúc đầu, vì không phải sửa đi sửa lại những chỗ sai vặt. Thêm nữa, tôi cũng luôn yêu cầu chủ nhà ký bản cam kết phạt tiến độ chậm nếu tôi bàn giao trễ quá 5 ngày so với hợp đồng. Tôi không sợ bị phạt vì tôi biết rõ mình làm đúng tiến độ, nhưng chính cái cam kết khiến cả tôi và chủ nhà đều nghiêm túc hơn. Cuối cùng, tôi muốn nói, làm nội thất chung cư không phải chuyện ngày một ngày hai, nó cần sự tỉ mỉ của cả hai phía. Nếu bạn sắp bắt tay, hãy hỏi tôi bất kỳ điều gì trước khi ký hợp đồng, tôi sẵn lòng chia sẻ kinh nghiệm hơn 12 năm của mình để bạn khỏi đi vào vết xe đổ như tôi từng trải qua.