Năm 2018, tôi nhận một căn hộ 80m2 ở quận 2, đưa ra mức 350 triệu. Khách lắc đầu bảo đắt, tôi tự ái giảm xuống 280 triệu cuối cùng lỗ 60 triệu bởi giá thép, gỗ với nhân công tăng vùn vụt. Thật trớ trêu là tôi làm nghề này 14 năm mà vẫn dính cú sốc như thợ mới. Tôi mở sổ sách của hơn 200 căn từng nhận và hiểu ra mình quên tính không ít khoản. Bài viết này tôi viết để kể thật về các khoản phí mà ít ai nói trước mà sách vở chẳng dạy.
Giá tôi báo không phải là giá khách phải trả
Nói thẳng ra con số tôi hay ghi trong hợp đồng cũ chỉ là phần nổi của tảng băng. Một căn 70m2 tôi thi công tháng 3/2019 để lộ ra 11 khoản phí tôi quên ghi vào hợp đồng. Tiền thuê thang máy riêng theo giờ vàng, tiền bảo vệ tòa nhà giữ xe cho tốp thợ, phí xử lý rác thải theo yêu cầu tòa nhà. Ngoài ra còn có việc khách xin đổi tông màu tủ vào phút chót khiến tôi phải đặt lại toàn bộ tấm panel bếp, thêm 2 tuần thi công và 18 triệu tiền nguyên liệu. Tôi ngộ ra một chuyện đơn giản là báo giá trọn gói mà không liệt kê phạm vi từng đầu mục thì khách tưởng rẻ còn tôi thì âm thầm gánh. Giờ đây mọi bảng báo giá tôi xuất ra đều có một trang phụ lục ghi rõ 20 dòng chi phí hành chính, từ tiền giữ xe cho tới tiền lau dọn sau bàn giao. Khách đọc xong thường ngạc nhiên nhưng không ai cãi được vì mọi thứ đã rành rành.
Bài toán sai từ việc tôi nhìn bản vẽ chứ không nhìn hiện trường
Một lần khác ở quận 7, tôi nhận căn hộ bản vẽ hoàn công thì vuông vức hoàn hảo, thế nhưng khi đo đạc lại thực tế tôi giật mình vì trần nhà võng mất 3cm và tường thì không vuông góc chút nào. Tôi đã thiết kế tủ bếp áp sát tường theo bản vẽ vì vậy khi dựng lên, cạnh tủ không khít tường. Tôi buộc lòng loại hai bộ cánh tủ đã hoàn thiện rồi thay toàn bộ giải pháp tủ bếp. Chi phí vật tư phát sinh thêm 45 triệu trong khi chỉ cần đo thực tế trước là đã né được. Sau vụ này, tôi tự đặt ra quy tắc sống còn: chưa đo thực tế thì không nói chuyện giá. Tôi cũng thay đổi hoàn toàn quy trình yêu cầu khách ký xác nhận hiện trạng trước tiên. Gặp khách hối thúc không muốn chờ đo tôi dám bỏ qua còn hơn nhận vào rồi tự vướng nợ.
Cái giá của việc ép tiến độ để chiều khách
Chuyện khách muốn nhận nhà gấp là bình thường, nhưng có một khách từng ép tôi giao nhà trong 6 tuần trong khi thông thường tôi cần 9 tuần. Lại còn, giữa chừng ông ấy xin dời ngày bàn giao nội thất từ ngày 25 sang ngày 10, sớm hơn nửa tháng. thi công nội thất chung cư giá rẻ xuôi theo vì ngại mất cơ hội quen thêm khách mới. Kết quả là tôi phải thuê thêm 3 thợ làm đêm trả công gấp rưỡi so với giờ hành chính. Anh em làm tất tưởi nên các mối nối không chắc rồi tôi phải cho người sửa lại ba lần sau khi bàn giao. Tổng tiền cuối cùng tăng vọt 18% so với kế hoạch và khách thì vẫn không hài lòng vì phải dọn qua nhà thuê thêm tháng. Tôi ngộ ra một sự thật không dễ nghe: ép tiến độ chỉ làm tăng chi phí chứ không tăng chất lượng. Giờ đây mọi hợp đồng của tôi đều ghi rõ là khi giao sớm hơn thỏa thuận, khách trả thêm 15% cho khoản làm thêm giờ với tuyển thêm thợ. Ai đồng ý điều đó tôi sẵn sàng cày ngày cày đêm, còn ai không chấp nhận thì tôi làm đúng tiến độ.
Quyết định đổi cách báo giá khiến tôi có lãi đều
Đầu năm 2019 là cú ngã đau nhất của tôi khi ba hợp đồng liên tiếp ngốn của tôi 100 triệu. Tôi từ bỏ hẳn việc chốt giá một mức trọn gói và làm bảng giá tách từng hạng mục kèm phạm vi rõ ràng. Mỗi bộ báo giá tôi gửi dài tới 9 trang, trong đó ghi rõ số lượng mét dài tủ bếp, phụ kiện xuất xứ Đài Loan hoặc Đức, hạng mục đèn LED với ổ cắm được đánh dấu từng chỗ. Khách đọc là hiểu ngay mình sẽ có cái gì nhờ đó tôi không còn cảnh khách gọi hỏi vì sao đội giá. Lúc có việc đột xuất không nằm trong hợp đồng tôi gọi thẳng khách, chụp hình và gửi bảng so sánh. Thái độ của tôi là không giấu diếm vì vậy phần lớn khách hàng đều xuôi theo. Nhờ đổi cách báo giá này, từ giữa 2019 tới nay tôi chưa thấy một dự án nào chìm trong lỗ. Ăn nên làm ra chậm mà chắc, chẳng còn cú lao đao như trước. Nếu bạn đang cân nhắc giao trọn gói căn hộ cho một nhà thầu, tôi khuyên bạn dành thời gian đọc hết phụ lục hợp đồng, đừng vội so con số cuối cùng giữa các nhà thầu. Còn muốn hiểu sâu hơn về chuyện tôi kiểm soát ngân sách trong thi công nội thất chung cư trọn gói, cứ để lại bình luận, tôi sẽ kể tiếp phần sau.